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行業龍頭競爭加劇集中度提升
【樂居獨傢：世界第一高樓登天之路疑霧重重】
截至8月7日，據21世紀網不完全統計，中海、萬科、碧桂園等37傢上市房企發佈半年報，其中36傢增利，1傢虧損。
宋都股份的定增預案中顯示，新型城鎮化發展所帶來的住房剛性需求將成為房地產市場未來的長期主要需求。公司針對這一市場變化，積極調整產品開發策略，提高90平米以下普通商品住房項目開發力度。
內容來自sina新聞
張宏偉稱，銀行收緊對開發企業的貸款，尤其是收緊對於中小開發企業的貸款，導致中小開發企業生存環境步履維艱。他認為，在大型房企主導未來市場格局發展變化的當前市場，如果中小企業沒有辦法解決融資問題，銷售環節也沒有辦法突圍的話，這些企業也許會在市場調控周期大浪潮中被淹沒，整個房地產行業大洗牌有可能會加速。
一位杭州地產人士對21世紀網表示，宋都股份定增融資額度不超過15億元，在杭州僅是一塊普通地塊的價格，但是對於中小型房企來說，還是能夠緩解資金鏈緊張的問題，目前民營房企的資金來源十分有限，尤其是銀行難以貸款。
地產行業龍頭萬科今年上半年耗資約19億元收購瞭19傢地產公司，平均每個月收購三傢。在8月6日公佈的2013半年報中顯示，其中5傢開始盈利。
萬科則通過收購，降低拿地成本。今年上半年收購的19傢地產公司當中，多位於北京、深圳、鄭州、長沙等地價高企或增速較快增長的城市。
業內人士指出，房地產市場正在經歷新一輪的市場大洗牌運動。
目前公司在北京、天津、杭州、上海都已擁有萬通中心，由於公司向商業地產轉型，資產負債率進一步提升。今年上半年萬通地產的資產負債率達到65.29%，剔除預收賬款後的凈負債率為46.05%，同比提高6.05個百分點，長期資金壓力加大。
房企銷售金額也在不斷集中於龍頭房企。據克爾瑞CRIC研究統計，2013年上半年，在上榜企業銷售金額集中度方面，全國TOP10企業市場份額為15.21%，與2012年同期相比基本持平，與2012年全年相比，增加瞭2.45個百分點，龍頭品牌房企的金額集中度繼續維持高位。
萬科半年報顯示，今年上半年實現營收413.9億元，同比增長34.7%，實現凈利潤45.6億元，同比增長22.3%。中海地產半年報顯示，上半年公司營業額上升27.3%，至321.9億港元，折合人民幣約260億元人民幣。這一水平與萬科相比，仍有150多億元的差距。
近日，中海地產完成資產註入，其大股東中建控股擬將旗下三傢公司地產業務註入。中建控股2012年地產房貸2順位銀行缺錢急用哪裡汽車貸款業務總銷售額為210億元，而中海今年上半年銷售額達到645億元，業內人士稱，中海將借此舉超過綠地，直接威脅"一哥"萬科地位。
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行業並購的同時，不少企業面臨轉型陣痛。
今年上半年，多傢房企考慮逐步退出房地產行業。先是萬方地產變更為"萬方發展"，行業類別由"房地產業"轉變為"批發業"。此外，盛高置地、萬好萬傢、綠景地產、天倫置業、湖北金環、上海新梅等公司宣佈逐步退出房地產業。
面對中海急進，萬科集團總裁鬱亮在8月7日的媒體見面會上坦言，"面臨很強的危機感，萬科以'冬天策略'作為長期運營的模式。"
每月14傢房企被吞並 房地產行業洗牌加速
據中原地產統計，中國前十大標桿房企市場占有率正在逐年提高，從2009年的3.8%提升至2013年上半年的6.6%；其中，萬科以2.51%的市場占有率穩居第一位。此外，今年上半年的13個城市熱銷樓盤項目中，有70個項目屬於十傢標桿房企，占比達到18%；其中，保利、萬科分別以23個和22個項目位居前列。
中小房企面臨轉型陣痛
今年以來，中國房地產行業以每個月14傢房企被並購的速度加速洗牌。
據Wind統計，截至8月7日，共有約100傢房企的項目參與並購，交易總額達到500多億元，平均每個項目4億元。
同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，繼2011年上千傢房企因資質原因從樓市"消失"以來，房地產市場將經歷新一輪的市場大洗牌。他進一步解釋，由於暴利時代的終結，企業凈利潤率持續下滑，2013年第一季度上市房企的凈利潤率已經下滑至13%左右，利潤率下滑導致成本控制能力較弱的企業在當前調控市場背景下沒有辦法生存，市場在這個階段進行並購、洗牌也勢在必然。
鬱亮表示，現在主要發展商利潤率都在下降。以萬科為例，今年上半年房地產業務毛利率為23.8%，同比下降2.7個百分點，凈利率為14.1%，同比下降0.1個百分點。
值得註意的是，去年中海地產營收僅為萬科的一半。同時，今年上半年中海地產的凈利潤同比上升31.6%至110.32億港元(約為80億元)，超過萬科30多億元。此外，中海地產的凈負債率僅為14.9%。
截至8月7日，據Wind統計，約100傢上市地產公司正在進行或已完成並購，並購資產價值總額超過500億元，平均每個月有14傢公司的股權易主。而並購標的多是中小型房企，或"非房企"上市公司的房地產業務。
而更多中小型房企在業內轉型的道路上求索。例如萬通地產，今年上半年，公司實現營業收入7.1億元，同比增長11.82%；營業利潤1.3億元，同比增長64.04%；歸屬母公司所有者凈利潤1.2億元，同比增長484.55%。期內公司銷售商品、提供勞務收到的現金流入為7.49億元，同比下降57.25%。
行業加速洗牌，就有人不得不離場。今年上半年，萬方地產、天倫置業、湖北金環、萬好萬傢、綠景地產等逐步吐出房地產業務。據中國房地產業協會預計，未來3年內至少有30%的內地房企被淘汰，企業總數將由目前約5萬傢減至3 .5萬傢。
近日發佈再融資公告的宋都股份也將調整產品結構，加大剛需類產品的份額。
宋都股份表示，截至2013年6月30日，公司資產負債率為77.61%，此次定增將有利於提高公司凈資產規模和償債能力，降低公司資產負債率和財務風險。
今年對於房地產行業來說，註定是個多事之秋。
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從排名靠前的企業來看，主流地產商的營收差距在縮小。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-08/09283414963.shtml
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